楼市出现“排队卖房”、第二套半价，房产会迎来“抛售潮”吗？

最近的房地产市场，有点飘忽不定，一方面房企们正在积极为金三银四的销售小高潮备战，另一方面市场上出现了两个新情况：

首先，说排队卖房这件事儿。2021年以来，一位在燕郊购房的人发帖子说“自己的房子准备白送人”，房子白送人的条件只有一个，那就是买房人需要一次性偿还清自己70万元银行按揭贷款余额，没有任何额外费用，就可以实现过户。除此之外，根据阿里法拍网的数据显示，截止2021年，网上的法拍房数量增加到了118万套，要知道这个数字在2017年才不足万套，也就是说，越来越多的人开始“不要房子”了。

其次，再说第二套半价的事情。昆明一家公寓销售楼盘，推出了第二套半价促销大活动，引起了不小的关注，央视评价，这是近些年来楼市高库存的结果，这个地方的公寓去化周期达到了4.4年以上，如果不想办法把这些房子赶紧卖掉，那么将可能积压越来越多。

以上两则信息，看起来属于截然不同的问题，但其本质上表达出了一个共同的问题：房地产的升值速度减缓了，所以买房人不愿意继续持有房子，在这种“升值慢”的影响下，买房人也不愿意走向房地产市场购房，进而导致开发商已经建成的房子堆积如山，为了把这些房子销售掉，只有想尽办法“打折促销”。为啥房地产会表现出“下行”迹象？归结起来有2个方面的因素：

1、房产量确实供大于求。有数据显示，从1998年至2020年，我国一共建设出的房地产数量足够30亿人居住，而实际上我国的总人数才14亿人而已，房产供过于求表现强烈。从房产类别而言，城市的商品房数量多达4亿套左右（任泽平认为是3.11亿套，另有专家测算超过4亿套），按照户均居住4口人而言，4亿人可容纳16亿人居住，现阶段我国的城市人口才8亿人，只需要2亿套房子就足够，实际上多出了接近100%数量。

另外，在住房市场里，除了商品房这个普遍房产种类之外，还有大量的非商品房住宅存在，例如小产权房、公共产权房、农村宅基地房等。就拿深圳而言，预计整个城市住房供给量在1000万套左右，其中有60%的比例是小产权房，商品房只有300万套多一些。从这个角度来说，所有房子加起来够30亿人住不为过。

2、房产持有成本正在抬高。一方面房地产进入平稳期，在房地产高升值期，成本项目表现不明显，但是进入平稳期之后，成本就格外突出了。咱们可以算一笔账：假设你有一套200万元房子，2021年的增幅达到5%（社科院预测数据），同时租金收益率为2%（李迅雷指出的普遍水平），现在的资金占用成本达到6%，同时还有4%的住房折旧费，如果加上可能出现的房产税1%。

那么这一套200万元的房子在1年的时间内实际增值=200万元*（5%+2%-6%-2%）=-2万元。房子不仅没有带来财富增值反而出现了财富缩水情况，而且房子越多，缩水的空间可能越大。

既然指闻君都会算的一笔账，那么99%的买房人当然也会算这笔账了。正是在房产增幅降低的情况下，所以买房人们不愿意买房，而且更加倾向于甩卖手中的房产了。

楼市出现“排队卖房”、第二套半价，房产会迎来“抛售潮”吗？王石发文近乎“明示”，提前看。

房地产会不会被抛售，一个核心因素在于“房地产升还是降”，这一方面王石透露了信号，3月中旬，王石发表一篇长文，主要表达出了现阶段世界经济恢复期，国际性货币增发影响可能带来的影响问题，笔者概括为3个方面：

2020年以来，全世界都遭遇了经济发展下滑情况，几乎每个国家都无法独善其身。我国的GDP增幅勉强不足3%，其他国家则直接出现了倒退。2021年随着这件事儿的过去，如何重新提振经济成为了一个头等大事儿，大家如出一辙地选择了：增加货币，放水计划。

例如，日本直接开启了73.6万亿日元大计划，人民币计算达到4.4万亿元；美国则直接发布了1.9万亿元方案，人民币计算达到12.3万亿元；欧洲央行在原定1.35万亿欧元计划上，追加5000亿欧元，人民币计算达到3.87万亿元。

这其实是一轮新的“世界性割羊毛”活动。举个例子：

M国欠了H国10万亿美元债务，长期以来不能偿还，这种逆差持续存在，借助于2021年的经济恢复契机，M国直接开动印钞机发行了10万亿元美元的纸币，然后送给H国，债务还清了，双方清零了。

但是，这笔账的清算，“公平”吗？显然不对。H国给M国的是实物资产、商品，不知道用了多少船只运送过去的鞋子、衣服、大米。然而M国却用了一堆花花绿绿的白纸就拿走了。这就等于M国在收割H国的财富。

随着这10万亿流入H国，将直接带来H的输入型通Z影响，例如委内瑞拉就达到了3000%以上。至于这些资金会不会流入房地产市场，表面上看不会，但是资金会想尽办法进入高利润、热点行业，所以房地产或多或少会遭遇影响，这是大概率事件。

这种状态下，房地产会有抛售吗？指闻君认为不会。不过也不可能有多大增幅。这一点住建部早就明确，且看如下原文：

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

所以，总结为2个字：平稳。